Ιδιαίτερη ανησυχία προκάλεσε η αναγγελία του μέτρου απο την κυβέρνηση για την αύξηση φόρου μεταβίβασης ακινήτων απο 3% στο 15% για αγοραστές απο τρίτες χώρες. Το μέτρο θα ισχύσει απο την 1η Ιουλίου 2027 με τους μεσίτες να κάνουν λόγο για «άστοχη» κίνηση σημειώνοντας οτι «τόσο υψηλό και οριζόντιο φορολογικό μέτρο κινδυνεύει να έχει το αντίθετο αποτέλεσμα από το επιδιωκόμενο». Την ίδια στιγμή αναφορικά με το πρόγραμμα Σπίτι μου ΙΙΙ οι επαγγελματίες του μεσιτικού κλάδου προειδοποιούν οτι αυτό θα οδηγήσει σε αυξήσεις των τιμών πώλησης των ακινήτων. Αυτό θα οδηγήσει στο αποτέλεσμα να δημιουργηθεί πρόβλημα στην προσφορά, διότι οι ιδιοκτήτες θα αναμένουν μέχρι την έναρξη εφαρμογής του μέτρου. Το βασικό αίτημα του κλάδου είναι να προηγείται δημόσια διαβούλευση πρίν την λήψη αποφάσεων με τους επαγγελματίες που διαθέτουν εμπειρία στο χώρο.
Οι αγοραστές απο τρίτες χώρες θα πληρώνουν πενταπλάσιο φόρο
Ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης και γενικός γραμματέας της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ), κ. Θάνος Τσουλκανάκης, έστειλε την περασμένη Δευτέρα ανοιχτή επιστολή στον Προθυπουργό μέσα στην οποία χαρακτήριζε το μέτρο αυτό «άστοχο» και «χωρίς λογική».
Ήδη η πρώτη ανακοίνωση του μέτρου προκάλεσε πανικό στην αγορά καθώς πελάτες που είχα κλείσει ήδη ακίνητα ζητούσαν απο τους μεσίτες ενημέρωση για το τι θα ισχύσει και πότε. Παράλληλα τέθηκε και ένα κρίσιμης σημασίας ερώτημα, αν αξίζει να επενδύσει κανείς στην Ελλάδα την στιγμή που το φορολογικό και το νομικό καθεστώς είναι απρόβλεπτα.
Ποιούς θα αφορά και ποιοί θα εξαιρούνται απο το νέο φορολογικό μέτρο
Οι αλλαγές στο φόρο μεταβίβασης κατοικίας που θα ισχύσουν απο την 1η Ιουλίου 2026 θα αφορά φυσικά πρόσωπα που είναι πολίτες χωρών εκτός ΕΕ που δεν διαθέτουν καθεστώς επι μακρόν διαμένοντος. Ωστόσο το μέτρο δεν ισχύει για αγορά επαγγελματικών χώρων οικοπέδων η άλλων ακινήτων.
Απο την νέα φορολογική επιβάρυνση θα εξαιρούνται νομικά πρόσωπα καθώς επίσης και οι ομογενείς και οι επι μακρόν διαμένοντες στη χώρα.
Αξίζει επίσης να αναφερθεί και η διάκριση με βάση το είδος του ακινήτου. Η επιβάρυνση 15% θα αφορά αποκλειστικά και μόνο τις μεταβιβάσεις κατοικιών. Απο το μέτρο εξαιρούνται οι επαγγελματικοί χώροι τα οικόπεδα και άλλα είδη ακινήτων. Εκκρεμεί παρ’όλα αυτά να αποσαφηνιστεί στο νομοσχέδιο πώς θα αντιμετωπιστούν ειδικότερες περιπτώσεις, όπως τα ακίνητα που αλλάζουν χρήση και μετατρέπονται σε κατοικίες.
Οι νέες ρυθμίσεις και η golden visa
Στο πλαίσιο τις νέας φορολογικής αλλαγής απαιτούνται διευκρινήσεις και σε ο,τι αφορά την ζώνη επενδύσεων των 250.000 ευρώ στο πρόγραμμα Golden Visa. Οι επενδυτές που ανήκουν σε αυτή την κατηγορία αγοράζουν ακίνητα που μετατρέπονται από επαγγελματικούς και βιομηχανικούς χώρους σε κατοικίες, καθώς και διατηρητέα κτίρια που αποκαθίστανται. Η ασάφεια που προκύπτει έχει να κάνει με τους τρόπους που θα επιβάλλεται ο φόρος 15%, όταν το ακίνητο έχει ήδη μετατραπεί σε κατοικία κατά τον χρόνο της μεταβίβασης.
Αν η αγορά αφορά ένα ακίνητο που εξακολουθεί να έχει επαγγελματική χρήση, τότε, σύμφωνα με όσα έχουν γίνει γνωστά από την επίσημη παρουσίαση, δεν επηρεάζεται από τη συγκεκριμένη ρύθμιση, καθώς η προτεινόμενη αύξηση αφορά αποκλειστικά ακίνητα που χαρακτηρίζονται ως κατοικίες.
Η διάκριση αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για την αγορά, καθώς οι συγκεκριμένες επενδύσεις δεν περιορίζουν το υφιστάμενο απόθεμα κατοικιών. Αντίθετα, αφορούν την αξιοποίηση παλαιών ή ανενεργών επαγγελματικών χώρων, όπως γραφεία, καταστήματα και βιομηχανικά ακίνητα, τα οποία, μετά από εκτεταμένες εργασίες και επενδύσεις, μετατρέπονται σε νέες κατοικίες.
Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι μέσα στα επόμενα δύο χρόνια θα μπορούσαν να δημιουργηθούν αρκετές χιλιάδες νέες κατοικίες μέσω αυτών των μετατροπών. Παράλληλα, υπολογίζεται ότι μόνο περίπου το 5% των ακινήτων θα χρησιμοποιείται από τους ίδιους τους επενδυτές, ενώ η πλειονότητα αναμένεται να διατεθεί για μακροχρόνια ενοικίαση.
Το βασικό επιχείρημα της αγοράς είναι ότι η επιβολή φόρου 15% και σε αυτές τις περιπτώσεις ενδέχεται να περιορίσει αισθητά το ενδιαφέρον των επενδυτών. Αυτό θα μπορούσε να καταστήσει αρκετά από τα συγκεκριμένα έργα οικονομικά λιγότερο βιώσιμα, παρά το γεγονός ότι συμβάλλουν στη δημιουργία νέων κατοικιών.
Για τον λόγο αυτό, εκπρόσωποι της αγοράς προσανατολίζονται στο να ζητήσουν από την κυβέρνηση είτε την πλήρη εξαίρεση των ακινήτων που προκύπτουν από μετατροπές επαγγελματικών χώρων, καθώς και των διατηρητέων που εντάσσονται στην κατηγορία των 250.000 ευρώ, είτε την επιβολή ενός χαμηλότερου, ενδιάμεσου φορολογικού συντελεστή, όπως για παράδειγμα 8%.
Ωστόσο, η τελική μορφή της ρύθμισης δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί. Η αύξηση του φόρου μεταβίβασης αναμένεται να ενσωματωθεί στο πολυνομοσχέδιο που θα περιλαμβάνει τα μέτρα τα οποία ανακοινώθηκαν στη ΔΕΘ. Το νομοσχέδιο αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση μέσα στον επόμενο μήνα, γεγονός που αφήνει περιθώριο για αλλαγές. Μέχρι την οριστική κατάθεσή του στη Βουλή είναι πιθανό να προβλεφθούν ειδικότερες εξαιρέσεις ή άλλες διορθωτικές ρυθμίσεις.