Σε μια εποχή όπου η εύρεση προσιτής κατοικίας εξελίσσεται σε παγκόσμια πρόκληση — από τις μεγάλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες μέχρι τις μικρότερες πόλεις — οι κυβερνήσεις αναζητούν νέα εργαλεία για να αντιμετωπίσουν την εκτόξευση των τιμών και τη στεγαστική ανασφάλεια. Η Ελλάδα βρίσκεται αντιμέτωπη με μία από τις πιο πιεστικές και βαθιές στεγαστικές κρίσεις της Ευρώπης, μια κρίση που επιβαρύνεται ακόμη περισσότερο από το γεγονός ότι η χώρα παραμένει το μοναδικό κράτος‑μέλος της ΕΕ χωρίς ουσιαστικό κοινωνικό απόθεμα κατοικιών. Με τα ενοίκια να πιέζουν ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά, η ανάγκη για σύγχρονες, οικονομικά προσιτές κατοικίες γίνεται πιο επιτακτική από ποτέ.
Σε αυτό το περιβάλλον, μπαίνει πλέον σε τροχιά εφαρμογής ο θεσμός της Κοινωνικής Αντιπαροχής, ένα νέο μοντέλο συνεργασίας Δημοσίου και ιδιωτών που φιλοδοξεί να αυξήσει γρήγορα το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα και να προσφέρει κοινωνικές κατοικίες με χαμηλό ενοίκιο σε νέους, οικογένειες, πολύτεκνους, μονογονεϊκά νοικοκυριά και άτομα με αναπηρία.
Τον δρόμο για τη δημιουργία κοινωνικών κατοικιών ανοίγει η Κοινή Υπουργική Απόφαση που καθορίζει τους όρους, τις προϋποθέσεις και τις διαδικασίες για την αξιοποίηση ακινήτων του Δημοσίου και των ΟΤΑ, μέσω συνεργασίας με ιδιώτες κατασκευαστές, με στόχο την κατασκευή σύγχρονων κοινωνικών κατοικιών.Με την ΚΥΑ περνούν στο Ελληνικό Δημόσιο και στην αποκλειστική διαχείριση του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας τα πρώτα 8 ακίνητα της ΔΥΠΑ για αξιοποίηση μέσω κοινωνικής αντιπαροχής. Πρόκειται για ακίνητα σε Παιανία, Λάρισα, Πύργο και Καλαμάτα, τα οποία, μετά από μια μακρά περίοδο αδράνειας, μπαίνουν σε τροχιά αξιοποίησης με ξεκάθαρο κοινωνικό πρόσημο.Μετά τη δημοσίευση της ΚΥΑ, η ΔΥΠΑ θα προχωρήσει στις πρώτες προσκλήσεις για την επιλογή αναδόχων σε μεγάλα οικόπεδα αστικών κέντρων. Στόχος είναι η δημιουργία ενός «μοντέλου κοινωνικής δικαιοσύνης» που μετατρέπει την κρατική περιουσία σε πραγματική στέγη για όσους το έχουν ανάγκη.
Η διαδικασία
Το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας ή οι ΟΤΑ, μέσω διαγωνιστικής διαδικασίας, θα μπορούν να αναθέτουν σε ιδιώτες την ανέγερση, ανακαίνιση ή επισκευή ακινήτων που θα χρησιμοποιούνται ως κοινωνικές κατοικίες. Ως αντάλλαγμα για την κατασκευή των κατοικιών, ο ανάδοχος θα αποκτά μέρος της κυριότητας των ακινήτων, ενώ στο στάδιο της ανάθεσης της διαχείρισης, το αντάλλαγμα συνίσταται στην εκμετάλλευση των ιδιοκτησιών ή σε αμοιβή για τη διαχείρισή τους.
Από τα νέα διαμερίσματα, τουλάχιστον το 30% παραμένει στο Δημόσιο και παραχωρείται με χαμηλό ενοίκιο σε νέους, οικογένειες και ευάλωτα νοικοκυριά. Τα υπόλοιπα διαμερίσματα διατίθενται στην αγορά προς πώληση, αυξάνοντας την προσφορά κατοικιών και ενισχύοντας το οικιστικό απόθεμα. Προβλέπεται, επίσης, η δυνατότητα εξαγοράς μέρους των κοινωνικών κατοικιών που διατίθενται με μίσθωση ύστερα από 10 χρόνια («rent to own»). Το βασικό ποσοστό που ανήκει στο Δημόσιο (τουλάχιστον το 30%) θα παραμένει πάντα στην κυριότητά του για χρήση κοινωνικής κατοικίας.
Οι συμβάσεις κοινωνικής αντιπαροχής
Σύμφωνα με την ΚΥΑ, προβλέπονται δύο βασικά είδη συμβάσεων κοινωνικής αντιπαροχής:
- Σύμβαση κατασκευής, με αντικείμενο την ανέγερση πολυώροφης οικοδομής ή αυτοτελών οικοδομών ή την ανακαίνιση ή επισκευή δομημένου ακινήτου.
- Σύμβαση κατασκευής και διαχείρισης κοινωνικών κατοικιών, η οποία περιλαμβάνει αναλυτικά:
- Γενική περιγραφή της οικοδομής κατ’ ορόφους, των οριζόντιων ή καθέτων ή αυτοτελών ιδιοκτησιών, των ιδιόκτητων και κοινόκτητων χώρων, καθώς και των εγκαταστάσεων που περιέρχονται στον ανάδοχο ή σε τρίτους που θα υποδείξει.
- Ρητή αναφορά στην υποχρέωση του αναδόχου για ανέγερση, ανακαίνιση ή επισκευή σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, την ισχύουσα νομοθεσία και τους κανόνες της σύγχρονης οικοδομικής επιστήμης, με νέα και κατάλληλα υλικά και έμπειρο προσωπικό.
- Ρητή αναφορά ότι ο ανάδοχος αναλαμβάνει αποκλειστικά κάθε δαπάνη και υποχρέωση που συνδέεται με την εκτέλεση του έργου (έξοδα, φόροι, τέλη, πρόστιμα, αποζημιώσεις, μελέτες, ασφάλιστρα, μισθοί, συμβολαιογραφικά, κτηματολόγιο, αστική και ποινική ευθύνη).
- Υποχρέωση διασφάλισης προσβασιμότητας για άτομα με αναπηρία, τήρησης περιβαλλοντικών κριτηρίων (ηλιασμός, αερισμός, ενεργειακή αυτονομία, πυρασφάλεια, ανθεκτικότητα στην κλιματική αλλαγή).
- Πρόβλεψη ότι η ποιότητα κατασκευής και υλικών είναι παρόμοια σε κάθε κτίριο ή συγκρότημα, με τήρηση των τεχνικών προτύπων.
- Πρόβλεψη ότι τα κτίρια είναι τουλάχιστον σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας.
Διαχείριση έως 50 χρόνια – Ο ρόλος του αναδόχου
Στις συμβάσεις που περιλαμβάνουν και διαχείριση των κοινωνικών κατοικιών, η διάρκεια μπορεί να φτάσει έως και τα 50 έτη μετά την ολοκλήρωση του έργου. Ο ανάδοχος ενεργεί στο όνομα και για λογαριασμό του Δημοσίου στις σχέσεις με τους δικαιούχους μισθωτές και μπορεί να αναλαμβάνει:
- τη σύναψη μισθώσεων
- την είσπραξη ενοικίων και κοινοχρήστων
- τη συντήρηση των ακινήτων
- τη διαχείριση των συμβάσεων με τους δικαιούχους κοινωνικής κατοικίας.
Η παρακολούθηση του προγράμματος θα γίνεται από τη Γενική Γραμματεία Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, μέσω ειδικού Μητρώου Συμβάσεων Κοινωνικής Αντιπαροχής.
Κοινωνικά μισθωτήρια στον Δήμο Θεσσαλονίκης
Από τις αρχές του χρόνου, ο Δήμος Θεσσαλονίκη υλοποιεί προγράμματα κοινωνικής και προσιτής στέγασης για την αντιμετώπιση του στεγαστικού αποκλεισμού ευάλωτων νοικοκυριών κι έχει ήδη προχωρήσει στην υπογραφή μισθωτηρίων για ανακαινισμένα δημοτικά διαμερίσματα.Στα μέσα Ιανουαρίου 2026 δόθηκε το πρώτο κοινωνικό μισθωτήριο σε ευάλωτη μονογονεϊκή οικογένεια σε διαμέρισμα ιδιοκτησίας του δήμου, ενώ έχει διαθέσει άλλα έξι ακίνητα ιδιοκτησίας του, τα οποία επίσης θα δοθούν για τις αυξημένες ανάγκες κοινωνικής στέγασης.Πρόκειται για το πρώτο δημοτικό ακίνητο στη χώρα με τη μορφή κοινωνικού μισθωτηρίου. 
Η υλοποίηση του έργου γίνεται μέσω της δράσης «Κοινωνική στέγαση για τις πλέον ευάλωτες ομάδες» και το πρόγραμμα «Κάλυψη» Η διαχείριση των διαθέσιμων κοινωνικών κατοικιών και η υποστήριξη του Δήμου πραγματοποιούνται μέσω του Φορέα Κοινωνικής Μίσθωσης της Αναπτυξιακής Μείζονος Αστικής Θεσσαλονίκης (ΜΑΘ Α.Ε. ΑΟΤΑ). Στο πιλοτικό πρόγραμμα κοινωνικής μίσθωσης, οι ωφελούμενοι προέρχονται κατά κύριο λόγο από τη «δεξαμενή» ατόμων που είναι ήδη ενταγμένα στο πρόγραμμα «Στέγαση και Εργασία για τους αστέγους» ή/και είναι δικαιούχοι του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος.
Επερχόμενα Σχέδια Στέγασης